沪广深去年公积金个贷降两成，今年超60地优化公积金政策
上一年度，随着覆盖人群扩面、缴存基数上限调升，北上广深住房公积金缴存和提取额度均同比增多，但受疫情和房地产市场等因素影响，四地住房公积金提取率却均出现同比下降。近日，各城市住房公积金管理中心陆续公布“住房公积金2022年度报告”，第一财经梳理一线城市公积金年报，注意到上述变化。与此同时，截至当年年末，四个一线城市首次出现近五年住房公积金个人贷款（笔数和金额）同比减少，其中，沪广深三地贷款额度同比减少均接近或超过20％。一线城市职工使用公积金用于住房消费的需求减弱，是当年出现的“新现象”，而一线城市住房公积金资金运用率低于热点二线城市的“老问题”依然存在。进入2023年，一线城市房地产市场成交量已率先回暖，多名受访业界人士认为，今年，以北上广深为代表的热点城市可能也会出现阶段性公积金提取额增长大于缴存额增长的情况。而在公积金政策方面，虽然多地近期从贷款额度、首付比例等方面调整了公积金贷款政策，但由于近两年来公积金政策的调整对市场的刺激作用正在逐渐减弱，加之公积金政策需要兼顾其可持续发展能力，往后看，要想进一步增加公积金政策对住房消费的支持作用，各地住房公积金制度的覆盖范围有望继续扩大。北上广深去年公积金贷款发放额5年内首降个人住房公积金主要用于住房消费，但截至去年年末，一线城市公积金“住房贡献率”却出现同步回落。2022年，北上广深四地住房贡献率为85.1%、89.07%、94.96%和85.87%，分别较上年减少7.3、23.45、17.08和12.91个百分点。住房贡献率是指住房公积金个人住房贷款发放额、公转商贴息贷款发放额、项目贷款发放额、住房消费提取额的总和与当年缴存额的比率。在个人住房贷款发放方面，北上广深自2018年以来，近五年首次出现住房公积金个人贷款发放金额同比减少。其中，沪广深去年住房公积金个人贷款笔数和金额降幅均达到20%左右。深圳住房公积金管理中心对此解释称，“主要受疫情和房地产市场等因素影响”。“去年在疫情影响下，失业率上升，居民预期收入下滑，再加上烂尾楼等负面事件的影响，购房者入市积极性不高，公积金贷款发放量减少。” 诸葛数据研究中心高级分析师陈霄在接受第一财经采访时称。在住房公积金提取业务方面，去年，一线城市均呈提取额度上升但提取率下降的趋势。分提取用途来看，这四地“购买、建造、翻建、大修自住住房”占比均在减少，而“偿还购房贷款本息和租赁住房”占比均在增加。城市差异亦存在。其中，上海和广州在住房消费中，以“偿还购房贷款本息”为主（超六成），深圳“偿还购房贷款本息”和“租赁住房”各自占三、四成，北京“以购买、建造、翻建、大修自住住房占比”为主（六成左右）。中国区域科学协会副理事长、中国城市经济学会房地产专委会主任王业强对记者表示，正是因为这些城市差异的存在，可以考虑在不同地区对公积金贷款用途采取差异化的支持政策，对能产生扩大住房消费的公积金用途给予更大的优惠和支持政策。值得注意的是，虽然在公积金贷款、提取业务下行压力下，2022年四地公积金的“住房贡献率”出现回落，但在这一年中，北上广深住房公积金在个人住房贷款市场的占有率却都出现同比上升。换言之，住房公积金个人住房贷款余额占当地商业性和住房公积金个人住房贷款余额总和的比率出现同比提高。“这说明公积金个人住房贷款市场占有率的上升不是由于公积金贷款额度的上升导致的，相反，由于住房商业贷款出现了大幅下降，这才导致公积金个人住房贷款在同比减少的情况下，却表现出市场占有率的上升。”在王业强看来，归根结底，还是当年房地产市场的低迷和不景气所致。上海师范大学商学院教授、房地产与城市发展研究中心主任崔光灿进一步对第一财经解释称，公积金支持往往有一次性的特征，个人或家庭不能多次申请公积金贷款。部分家庭在一生中由于子女结婚、工作地变化、改善住房进行转换等会多次进行购房，但这些家庭并不能多次享受公积金信贷，所以个人贷款的笔数会小于市场交易的上升。前述原因，叠加去年市场交易量的下降，所以，无论是个贷发放金额的同比下降，还是住房贡献率下降都属于正常现象。“但在个人购房信贷中，公积金具有低利率的支持性特征，始终是家庭购房信贷的首选，所以在通常年份，其市场占有率都比较高。”崔光灿称。多地公积金资金池“告急”，北上广深依然“过剩”作为住房公积金流动性监测指标，住房公积金资金运用率处于85%~90%之间为合理区间。住房公积金资金运用率是指住房公积金个人住房贷款余额、项目贷款余额和购买国债余额的总和占缴存余额的比例。当资金运用率越高，表明该地区住房公积金沉淀资金越少，可用于发放贷款的资金就越少，反之亦然。2022年以来，在房地产市场下行形势下，多个热点二线城市住房公积金管理中心相继出台了一系列支持住房消费政策，确保贷款应放尽放，并从调整二套房首付政策，下调首套房贷利率，实施三孩家庭公积金优惠政策，扩大贷款支持范围等方面，加大公积金政策对住房消费的支持力度。但在这些城市中，有不少城市的住房公积金资金运用率已超过上限。比如，厦门、杭州、合肥、武汉去年末的住房公积金资金运用率均超过90%，合肥甚至高达103.08%。陈霄认为，二三线城市公积金存量相对充裕，并且去年以来多次放宽公积金相关政策，为购房者提供了便利条件。当前，部分热度较高的二线城市确实可能会面临一定的公积金流动性压力，但是仍在可控范围内。事实上，面对一直处于高位的资金运用率和个贷率，如武汉、合肥等二线城市，在去年下半年相继官宣暂停“商转公”业务。去年10月，北京住房公积金管理中心也提到，“暂不符合开办商贷转公积金贷款业务的条件”。不过根据年度报告，北京当年住房公积金资金运用率为73.2%，实际低于前述合理区间的下限。北京之外，上海、广州和深圳当年的住房公积金资金运用率也均低于85％，分别为84.90%、76.22%和69.90%，且均较上一年度有所下降。在陈霄看来，这是因为与二线城市相比，一线城市公积金政策相对严格，并且存在一定程度的供不应求状况，获取难度偏高，并且长期以来政策没有明显放宽迹象，发放量相对不足。对比一二线城市公积金资金运用率的差异，王业强表示，根本原因是因为北上广深房价更高，公积金贷款的额度和贷款条件限制了公积金支持消费功能的发挥；而在二线城市，房价相对一线城市较低，公积金贷款额度能够覆盖个人购房总额的较大比例，公积金贷款对于住房消费的支持作用较大。“因此，在一线城市应该进一步扩大公积金贷款的积极作用，进一步提高贷款的额度，放松公积金贷款使用的门槛；对于二线城市，应当适当收紧公积金贷款的发放条件，使公积金贷款运用率回归到正常的合理水平。”王业强说。今年超60省市出台公积金优化新政为支持住房消费，2023年以来，各地松绑公积金贷款政策的动作仍在持续。中指研究院市场研究总监陈文静对记者表示，2023年以来，已有超60省市（县）出台提高公积金贷款额度、降低公积金首付比例、允许公积金支付首付款、支持“商转公”贷款、提高租房提取公积金额度等政策，加大公积金对购房者的支持力度的同时，也提高公积金使用效率。近日，优化公积金相关政策的城市已扩围至一线城市。3月24日，新修订的《深圳市住房公积金贷款管理规定》发布，其中，进一步加大了对购买首套住房、多子女家庭购房、购买绿色建筑住房的支持力度。按照不同情形，贷款最高额度分别上浮20%、30%、40%。崔光灿认为，住房公积金政策需要保持一定的连续性和稳定性，政策调整需要从中长期综合考虑多种因素。如果进行调整，住房公积金仍然应坚持以有针对性地支持居民首套住房需求和合理的改善住房需求为主，提高合理购房家庭的支付能力为主，不应将公积金政策作为调控市场的手段，更不应根据市场的状况频繁调整政策。而在陈霄看来，近两年来，公积金政策的调整对市场的刺激作用已在逐渐减弱。目前，市场需要更加强有力的利好政策加持。
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