降价大门，敞开了！
作者：余飞01东莞限价大放松限跌令，已经成为楼市缓解僵局路上的绊脚石。这一点，越来越多的城市有了清醒认识。早在9月份时，市场就传出广州率先取消了限跌令。财新网9月8日披露，多名业内人士日前向财新透露，广州已于近期悄然取消楼盘限价。“项目开盘前，开发商仍然要向有关部门进行价格备案，但官方不再提供指导价。”一名熟悉政策的人士称，“现在开发商可以自行决定价格，可涨可跌。”不过，目前广州官方并未发布文件，算是只做不说。近日，东莞则正式发布了文件，对限价进行了大幅放松。想必之后会有越来越多的城市跟进。11月14日，东莞市住建局发布了《关于优化新建商品住房销售价格申报有关事项的通知》，提出：已办理预（现）售但未售出的新建商品住房需变更销售价格的，自取得预售许可证（或现售备案证书）之日起或自上一次调整申报价格之日起满 30天方可变更，其他事项不变。按照东莞之前的规定，开发商申报备案价后，销售价格不得高于备案价，可以降价，但降价幅度不得超过15%。同时，之前规定，房企在申报备案价后，如果想要上调价格，需要等360天之后，且上浮不能超过5%，如果想要下调备案价，则需要等180天，下浮比例没有限制。最新的政策是，调整备案价，只需30天后即可。举个例子加以说明会更好理解。比如长安镇一个新楼盘，备案价是4万元/平方米，在30天之内，这个楼盘的销售价不能高于4万元，但跌幅可以最多15%。如果开发商觉得楼盘卖得火爆，30天后可以涨幅5%，也即30天后备案价可以上浮至4.2万元/平方米，如果楼盘销售惨淡，30天后可以继续下调备案价，下浮比例没有限制，随便开发商降到什么价位。从东莞市对待备案价和销售价格态度来看，虽然也留给了备案价上浮的时间，但显然对上涨控制得更严格，而下跌的大门，现在基本敞开了。02降价才是王道本号一直在呼吁取消限价，包括阻止房价上涨的限涨令和阻止房价下跌的限跌令。因为：一方面，限涨为目的的限价与摇号叠加，不仅没有让市场冷却，反而在2016年至2021上半年期间，加速了市场价格上涨。有人可能担心，取消限价会引发上涨，而且猜测广州取消限价的目的，是引导房价上涨。这个其实根本不用担心。在目前的市场环境下，根本不用担心取消限价和摇号会刺激房价上涨。相反，取消限价与摇号，将定价权交给市场，反倒会引导房价下行，促进房地产市场健康发展，从而更好地满足民众的购房需求。另一方面，以限跌为目的的限价，不仅没有阻挡房价下跌，反而加剧了房企的暴雷，最终导致土地收入越卖越少。以东莞来说，在经历了上一轮房价暴涨之后，去年以来房价一路下跌。勾股大数据显示，到今年年终，东莞的均价相较于2021年7月高点，跌去了14.7%。房价该跌还得跌。阻止，只能是让楼市陷入僵局。从东莞的新房成交量来看，和大多数城市一样，东莞的新房同样难卖。合富大数据显示，10月东莞新建商品住宅网签约30万㎡、2705套，环比9月减少23%，同比去年10月减少约13%。新房卖不出去，无法融资，又不能大降价回款，又有保交楼压力消耗现金流，这种背景下，去年以来一家又一家房企出暴雷了。卖地收入，一路下降。制图：城市财经；数据：财政部让房企加速回款，完成自救。毕竟等着拯救的房企数不胜数，根本救不过来，唯有放开价格限制，让他们降价跑量，获得回款，才能有钱去偿还债务，去完成保交楼。无任何种商品，流动性都是第一重要。一个没有流动的商品，即便是天价，也是纸面财富，无法兑现。对于房子来说，不降价失去流动性，要比降价增加流动性的伤害更大。而且，当下的房地产正遭遇着供大于求、人口见顶、宏观环境转变、心态转变、高房价与低收入之间无法逾越的宏观共同施压。这样的压力之下，房价还有第二条路可选吗？大势不可挡，这个道理得明白。现在地方城市和开发商要做的，是如何在市场下行路上尽可能少亏点，降价是最好的办法。只有将房子卖出去，成功回款，才是王道。而且，如今商品房、保障房双轨制已经确定，超大城市和特大城市都要搞，等保障房一出来，对商品房会构成较大利空，一半以上的需求会被保障房吸走，到时候商品房的库存更难消化。03谁都无法置身事外本轮调整周期之下，所有房价远高于本身收入水平和购买力的城市，都将回调，东莞同样无法置身事外。尽管东莞无论是区位、人口、产业、经济，都是一流。但在上一轮牛市期间上涨太过，早就透支了这座城市的房价潜力和未来。理性来看，东莞是一座综合实力非常强悍的城市，要产业有产业，要经济有经济，要人口有人口，要区位优势有区位优势。产业与经济方面，东莞是一个工业重镇，其工业实力位居全国前十五，同时是GDP过万亿的城市。从90年代以来，一直都是明星地级市，光环始终没有黯淡过。工业实力位居全国第9。制图：城市财经；数据：各城市统计局而且，东莞拥有7个总产值过千亿的产业，千亿产业产值合计18846亿元，位居全国第4。人口方面，东莞是国家统计局官宣的特大城市之一，且是最有希望晋级超大城市的城市之一。去年国家统计局披露的数据显示，东莞市常住人口1047万，城区人口956万，妥妥的特大城市，而且距离超大城市，城区人口只差44万。制图：城市财经区位优势方面，东莞身处广深两大一线城市之间，这一点在全国独一份。而且是广深港黄金轴绕不开的一座城市。这样一座无可挑剔的城市，楼市当然值得看好。也正因为无可挑剔得太过明显，导致在上一轮牛市中，热钱过度涌入，尤其是来自深圳的资本，疯狂炒作，导致东莞房价过度上涨。其主城街道的东城、南城均价突破了4万/平米，靠近深圳和珠江的长安镇均价也登上了4万。4万均价并不是东莞房价的天花板，东莞房价的天花板在坐拥华为的松山湖，松山湖的价格一度冲破了7万元。然而，东莞人口中的大多数都是工厂打工人员。购买力根本撑不起东莞的房价。此外，以往东莞市场中的中坚力量深圳客也在撤离东莞。毕竟深圳自己的房地产市场都在一路下行，哪还有能力、信心去带动东莞。更为关键的是，东莞这几年的经济增速，也遭受了困境。10月30日，东莞统计局披露：2023年前三季度我市地区生产总值为8118.72亿元，同比增长2.0%。数据公布之下，东莞夺得了3个倒数第一。第一个，2%的增速在24个万亿GDP城市中倒数第一。第二个，东莞前三季度GDP相较于去年同期的增量只有117.54亿元，同样位列倒数第一。第三个，与省内其他兄弟相比，东莞上半年和前三季度，增速倒数第一，跑得最慢。制图：城市财经；数据：各城市统计局经济是楼市的信心源头。综上，无论是从市场购买力，还是市场信心，还是经济现状，东莞房价未来貌似只有一条路可走。
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